Informe inmobiliario 2017 2017-07-20T10:36:25+00:00

INFORME DEL SECTOR INMOBILIARIO | JULIO 2017

Recuperación vs Repetición

Olga Llano
Olga LlanoDirectora del Área de Consumo

Además, en este informe:

El sector inmobiliario español vive bajo la sombra de la crisis del ladrillo. Casi una década después se suceden los estudios e indicadores que señalan una progresiva recuperación del mercado inmobiliario. El enfoque del actual análisis busca desentrañar si este comportamiento basado en el aumento coyuntural de la demanda de vivienda es reflejo de una recuperación real del sector y, yendo un poco más allá, si el sector está preparado para no repetir los errores de la burbuja.

El análisis aborda la realidad del sector desde diversas perspectivas, desde las desigualdades territoriales que se observan en esta recuperación hasta cuál es el perfil actual del inversor inmobiliario en España, pasando por los retos que encara el sector para afianzar su posición en el mercado.

Pese a que las perspectivas son buenas y el mercado se mueve, todos los agentes implicados coinciden en la necesidad de aprender de los errores del pasado y actuar con rigor, atendiendo a los escenarios de riesgo que trascienden a la propia consolidación de la economía y la estabilidad política de España.

Estos escenarios comprenden aquellas políticas monetarias internacionales que pueden propiciar un aumento de los tipos de interés o situaciones geopolíticas como el Brexit y su impacto en la demanda residencial en determinadas zonas de nuestro país.

Aún con todo, las oportunidades que ofrece el sector inmobiliario español se perfilan en estos momentos como una de las principales opciones para el inversor nacional y/o extranjero.

La vivienda como inversión

El precio de la vivienda nueva en España subió en junio un 3,7% en tasa interanual, lo que representa el mayor aumento desde junio de 2007, según datos de Sociedad de Tasación.

El precio medio nacional en el total de las capitales de provincia se situó en 2.156 €/m2 construido, lo que supone unos 194.000 euros para una vivienda media de 90 m2.

El precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se situó en 1.560 €/m2, lo que representa un aumento de 0,3% respecto a finales de 2016.

La buena rentabilidad actual de los alquileres, su demanda creciente y los niveles bajos de los tipos de interés, junto a la escasez de otras alternativas de inversión atractivas, se han convertido en uno de los principales motivos por los que los inversores apuestan por la compra residencial en España. Así, en los últimos tiempos el inversor inmobiliario busca aprovechar el crecimiento de la demanda del alquiler y la recuperación de precios adquiriendo una vivienda para alquilar (las rentabilidades oscilan entre el 4% y el 9%).

No obstante, se observa una clara polarización entre una serie de activos inmobiliarios principales y otros más secundarios en función de su localización geográfica y que evolucionan a velocidades muy diferentes. El precio medio de la vivienda nueva según las distintas CC.AA alcanza desde los 3.257 €/m2 construidos de Cataluña hasta los 1.138 €/m2 en Extremadura.

El precio del metro cuadrado en España

Fuente: Sociedad de Tasación

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Por comunidades autónomas, aquellas con el precio medio de la vivienda nueva más elevado son Madrid (3.036€/m2), Cataluña (3.257€/m2), y País Vasco (2.545€/m2). Del otro lado, las comunidades con los precios más bajos son Extremadura (1.138 €/m2), Murcia (1.196€/m2) y La Rioja (1.345€/m2).

Según esta misma fuente, Barcelona es la provincia más cara a la hora de comprar una vivienda nueva, con un precio de 3.631 €/m2, seguida de San Sebastián (3.353 €/m2) y Madrid, con 3.036 €/m2. Solamente Madrid, Andalucía, Cataluña, Baleares y Canarias experimentan en el último año aumentos de precios superiores al 2%.

En lo que respecta al alquiler, el mercado está mayoritariamente concentrado en Madrid y Barcelona (aproximadamente el 50% de la demanda), aunque determinadas localizaciones de costa como Baleares, Costa del Sol o Levante son igualmente demandadas por su rentabilidad y dinamismo.

Según el portal inmobiliario Idealista.com, el precio de la vivienda en alquiler se ha incrementado en España un 8,8% de media durante el primer trimestre de 2017. Baleares es donde más ha crecido (15,9%) y Aragón y Extremadura donde menos (0,4%).

Barcelona es la capital española con los alquileres más caros (18,1 €/m2), seguida de Madrid (14,8 €/m2) y San Sebastián (13,8 €/m2). En cuarto lugar se sitúa Palma con un precio de 11,7 €/m2, y en el lado opuesto de la tabla encontramos a Ávila y Lugo, las capitales con el incremento más bajo (3,8€/m2 y 4,3 €/m2 respectivamente), junto a Cáceres y Ourense, con 4,5 €/m2 ambas.

Crecimiento del precio del alquiler en las principales ciudades

(%) — Marzo 2017
Andalucía
Almería 5,6
Cádiz 7,9
Córdoba 6,4
Granada 6,7
Huelva 5,8
Jaén 4,7
Málaga 8,6
Sevilla 8,4
Aragón
Zaragoza 6,4
Asturias
Oviedo 6,4
Islas Baleares
Palma de Mallorca 11,7
Islas Canarias
Las Palmas 9,3
Cantabria
Santander 7,6
Castilla y León
Ávila 3,8
Burgos 6
León 5,3
Salamanca 7
Segovia 6,5
Soria 5,3
Valladolid 6,3
Zamora 4,6
Castilla La Mancha
Albacete 5,2
Ciudad Real 4,8
Cuenca 4,9
Guadalajara 5,6
Toledo 5,8
Cataluña
Barcelona 18,1
Girona 8,6
Lleida 5,7
Tarragona 7,3
C. Valenciana
Alicante 6,7
Castellón 5
Valencia 7,6
País Vasco
Vitoria 8,3
San Sebastián 13,8
Bilbao 10,9
Extremadura
Mérida 4,1
Cáceres 4,5
Galicia
A Coruña 6,3
Lugo 4,3
Ourense 4,5
Pontevedra 5,6
La Rioja
Logroño 5,7
Madrid
Madrid 14,8
Murcia
Murcia 5,7
Navarra
Pamplona 7,3

Máximos y mínimos del precio de la vivienda en España durante los últimos años

Fuente: TINSA

El tipo de vivienda que busca el inversor inmobiliario

El inversor busca viviendas céntricas en ciudades con mucha demanda, donde el alquiler pueda tener continuidad. Esto contrasta con el perfil inversor anterior a la crisis (que compraba una vivienda para venderla posteriormente casi de forma inmediata), debido a que actualmente no existen revalorizaciones tan elevadas ni en tan poco tiempo.

Los apartamentos y pisos pequeños de 1 o 2 habitaciones son los más demandados debido a su precio, al interés del inversor en diversificar sus opciones y riesgos, y a que las viviendas pequeñas se alquilan con mayor facilidad. Según la consultora inmobiliaria Knight Frank, actualmente “tenemos más hogares con menos miembros; en España, el 25% de los hogares son unipersonales y el 30% son de dos personas”.

Igualmente, y dada la escasez de terrenos en las zonas céntricas y con mejores servicios de la capital, la inversión en edificios para su posterior rehabilitación es otra de las opciones que contemplan hoy con mayor interés inversores y promotores inmobiliarios. En Madrid, este tipo de operaciones se concentran en zonas como el barrio de Salamanca, Retiro, Chamberí, Centro y Chamartín mientras que en Barcelona se registran en Ciutat Vella o el Eixample.

En estos momentos, grandes inversores latinoamericanos y fondos de inversión extranjeros (americanos, ingleses o alemanes principalmente) son los protagonistas de este tipo de operaciones.

En este sentido, España es especialmente atractiva a ojos del inversor extranjero dado que el ciclo inmobiliario en nuestro país está menos maduro respecto a otros países europeos, ya que al haber comenzado más tarde la recuperación puede obtener una mayor rentabilidad en las operaciones.

Retos del sector y transformación digital

En cualquier caso, el sector inmobiliario español asume que debe afrontar la recuperación sin perder de vista el pasado para asegurar el futuro de una actividad que es clave para la economía, el empleo y la sociedad. De hecho, el sector inmobiliario es uno de los de mayor peso en la economía española, con una contribución al PIB cercana al 10% en 2016.

Las bases del futuro del sector están directamente relacionadas con la búsqueda de la calidad y la innovación, así como de nuevas oportunidades de crecimiento y financiación que permitan ofrecer proyectos más competitivos, junto a la actuación transparente de todos los agentes implicados.

Una parte del sector ya está inmerso en esta transformación, donde la digitalización e interactuación con las nuevas tecnologías tienen un papel relevante y decisor a la hora de lograr una mayor competitividad (mejores resultados). El uso de la realidad aumentada o el Big Data son dos claros ejemplos de esta nueva realidad que comienza a perfilarse y en la que ya trabajan algunas firmas.

En concreto, la identificación de tendencias, realidades, necesidades, oportunidades de negocio e issues potenciales derivados del análisis de los millones de datos que pueblan el universo Big Data, serán clave para obtener un mayor conocimiento, que a su vez pueda traducirse en una mejora de la diferenciación respecto a la competencia y un mayor éxito en las operaciones que se pongan en marcha.

Cinco principales aplicaciones del Big Data al mercado inmobiliario

  • Acceso a información >> Gran potencial de aplicación en el sector inmobiliario primario y derivado.

  • Indicadores urbanos >> Que permiten entender más y mejor el comportamiento social y económico de las ciudades y sus poblaciones.

  • Identificación de tendencias >> Que ayudan a realizar predicciones, en base a movimientos sociales reales y a información segmentada, localizada y comparativa, que ayuden a nuestro negocio a medio plazo.

  • Mejora de la calidad >> El uso de datos actualizados y/o en tiempo real favorece una mayor afinidad promotor-comprador, que se traduce en una mejora de la calidad del servicio.

  • Dinamización del sector >> El conocimiento que aporta el Big Data al sector inmobiliario será clave en su recuperación total tras la crisis y serán las empresas que ya estén apostando por él las que obtendrán mayores resultados.

SECTOR INMOBILIARIO

Aplicación inmobiliaria del Big Data

Jesús Castañón
Jesús CastañónArquitecto consultor inmobiliario en Eslacasa Real Estate Solutions

La materia prima estrella de este siglo es, sin duda, la información, pero la cantidad e incoherencia de ésta hacen que sea necesario filtrarla y procesarla para generar ciertos indicadores con los que poder afrontar la toma de decisiones. Es aquí donde entra en juego el Big Data y el siguiente paso, el uso aplicado e inteligente de esos datos, Smart Data.

De la misma forma, las empresas privadas están generando información económica urbana con un enorme potencial de aplicación en la ciudadBancos (datos de transacciones con tarjetas de crédito), Registradores y Notarios (transacciones mercantiles, inmobiliarias, etc.), empresas de telefonía (llamadas telefónicas, paquetes de TV, fibra,…), gestores de servicios urbanos (basuras, abastecimiento de aguas, mobiliario urbano, mantenimiento de parques y jardines, etc.), son sólo algunos de los ejemplos.

Cómo nos ayuda trabajar con Big Data

El mundo de la construcción y el mercado de vivienda siempre han experimentado cierta falta de transparencia, incluso opacidad, lo que dificultaba la obtención de información fiable, y por tanto, realizar predicciones certeras para los potenciales clientes.

La demanda de información unificada, estructurada y rigurosa, y la toma de decisiones de inversión con carácter inmediato, hacen del sector inmobiliario un campo propicio para que el Big Data provoque un cambio profundo en la manera de entenderlo.

A este contexto,  hay  que añadir un nuevo escenario, en el que han entrado nuevos actores con nuevas necesidades: las Socimis, Fondos de Inversión, las  plataformas de crowdfunding inmobiliario, etc., que demandan una calidad de información semejante a la que obtienen en otros mercados financieros (Valoraciones contrastadas, Rentabilidades, Riesgos, etc.); y un usuario medio con  necesidad de acceso a información fiable y de calidad, bien para decidir si compra o alquila su vivienda, o bien para decidir sus pequeñas inversiones.

Para un promotor contar con documentación objetiva y certera le dará pistas sobre qué tipología de viviendas construir en función de la demanda actual en dicha zona y calcular la rentabilidad de la promoción.

Pero el Big Data para inmobiliarias no es una mera recopilación de datos. Sobre todo, es el análisis de los mismos. De ahí han surgido conceptos como el análisis predictivo que se basa en adelantarse a la competencia con la identificación de potenciales oportunidades de negocio. A través del Big Data se obtiene, de forma digitalizada, toda esa información que puede afectar al mercado y que se encuentra desestructurada con escaso valor añadido. Una vez filtrada y tratada, ayuda en la predicción de tendencias de futuro y, por tanto, a decidir sobre las inversiones para evitar riesgos.

Para hacernos una idea de lo que significa tener acceso a esta información, un análisis de este tipo podría localizar e identificar las casas y los propietarios que estarían en disposición de vender. El Big Data prioriza los inmuebles a captar y clasifica los activos para dar salida a los más rentables con mayor rotación. Un inversor internacional con negocios en varios países va a saber en tiempo real dónde invertir y en qué tipo de activo, en qué estado y en qué zona concreta. Es una herramienta imprescindible para las empresas que gestionan carteras de miles de activos en localizaciones muy heterogéneas.

Aún hoy, nos encontramos en un momento incipiente de su implantación en el sector. Se calcula que apenas somos 100 empresas las que apostamos claramente por esta nueva tecnología, y la empleamos diariamente, entre ellas Eslacasa Real Estate Solutions.

Como parte de la paulatina recuperación del sector -según qué ciudades y zonas-, es necesario destacar especialmente el nuevo modelo cooperativo de viviendas de alta calidad y su buen comportamiento en el mercado, que ha generado una corriente favorable en relación a este tipo de iniciativas, que nada más salir al mercado acumulan lista de espera. Los proyectos de este tipo que apuestan por un segmento de alta calidad se han encontrado con dos factores concurrentes en su consolidación: por un lado, un precio del suelo competitivo y por otro, la buena respuesta de los inversores (nacionales e internacionales) que buscan oportunidades sólidas en nuestro país.

SECTOR INMOBILIARIO

El protagonismo de las nuevas cooperativas

Juan José Perucho
Juan José PeruchoPresidente de la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV)

Tras la crisis, nuestro sector afronta una nueva etapa marcada por una notable catarsis. En Madrid, la paralización de nuevos desarrollos de suelo y el repunte de su demanda están causando importantes subidas de precio, ello no obstante a pesar de que la demanda de producto finalista -las viviendas- no ha logrado un incremento tan relevante, debido al escaso aumento de poder adquisitivo o del desempleo entre los más jóvenes.

Ante este panorama, las Cooperativas cobran un protagonismo cada vez mayor. Anteriormente, se asociaban al desarrollo de viviendas protegidas en la periferia de grandes ciudades. Sin embargo, en la actualidad, varios gestores de Cooperativas han reorientado su producto al centro de la ciudad y/o en ubicaciones especialmente atractivas, con un grado de personalización desconocido hasta el momento en el sector, una cuidada arquitectura y soluciones sostenibles de ahorro energético. Junto al interés de potenciales compradores, este tipo de proyectos está obteniendo también la atención de inversores nacionales e internacionales que buscan oportunidades sólidas en nuestro país.

A este respecto, la legislación actual sobre el funcionamiento de las Cooperativas de Viviendas se ha quedado obsoleta e incompleta, siendo compleja su aplicación al modelo de Cooperativa actual. En este sentido, y si queremos que el sector inmobiliario avance, se hace necesario modernizar su entorno regulatorio legal, y realizar avances y mejoras que además conllevarán una mayor seguridad jurídica para los propios compradores de las viviendas.

Igualmente, habremos de aclarar la diferencia entre el papel de los gestores de cooperativas y los tradicionales promotores a efectos de responsabilidades. Para los gestores que trabajamos con ortodoxia -que somos mayoría-, las decisiones se toman siempre en la propia cooperativa, asesorada por la gestora pero manteniendo completa libertad de decisión. Para ello, la ley establece diversos órganos que van desde el habitual consejo rector y asamblea hasta los comités jurídicos y financieros.

En la Asociación de Gestores de Vivienda, que actualmente presido, nos hemos marcado como uno de los objetivos principales para los dos próximos años la coordinación con las diferentes administraciones públicas implicadas en la posible mejora de la legislación (Ley de Ordenación de la Edificación, Ley de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, Modificaciones introducidas por la Ley 20/2015, de 14 de julio, en cuanto al aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta, etc)

Debemos tener presente el objetivo fundamental de dinamización del sector, retomando una producción de viviendas razonable según los parámetros poblacionales y alineada con lo que ocurre en otras economías europeas estables. Esta actividad mantiene un uso intensivo de mano de obra y por tanto es generadora de empleo, uno de los grandes desequilibrios actuales de la economía en España.